-
[论坛] 万州长江大桥收费站你还能存在多久
2008-03-06 14:56:32
万州区将成为重庆"一圈两翼"新格局的重要增长极、渝东北地区城乡统筹发展的先行区、和谐稳定新库区的示范区。全市第二大城市，人口将从现在的50多万增加到100万人口,渝东北地区区域性中心城市，长江三峡国际黄金旅游带重要集散地，渝东北地区特色工业基地、综合交通枢纽和商贸物流中心、现代服务中心和科教文卫中心。强化万州区域中心城市地位。可地处万州长江大桥以南的各乡镇,显然是万州城市中一个重要的组成，万州又把五桥作为向南发展的“桥头堡”。有不少五桥人认为，五桥和万州的心理距离是让万州长江大桥收费站给拉开的，甚至有业界人仕称，万州长江大桥收费站的存在对五桥的招商引资造成了不少的伤害。
目前，万州正在全力打造全市第二大城市，人口将从现在的50多万增加到100万人口,尤其是与万州主城一桥之隔的五桥，正从规划、产业、高教等方面与主城对接。但由于318国道万州长江大桥收费站的存在，很大程度上影响和制约了五桥经济。建议取消或南移318国道万州万州长江大公路大桥收费站。
318国道万州长江大公路大桥于1994年5月开工建设，1997年5月竣工通车。收费年限己超10年。为加快万州江南开发,万州长江大生态旅游区、通过现有的万州长江大桥,万州长江二桥和正在建设的万州长江铁路桥，促进万州长江大两岸呼应发展，进一步拓展万州向南发展的空间，加速推进全区一体化进程。
“但是，由于万州长江大公路大桥收费站的存在，很大程度上影响和制约了万州长江南北两岸的同步发展。目前，万州长江大桥南北两岸地价相差甚大，取消或南移318国道万州长江大公路大桥收费站后，五桥在产业、基础设施等方面将会快速融入万州主城，万州都市圈核心区的产业竞争力将得到显著提高。
笔者认为，随着万州市区的框架拉大，原有的个别收费站确实距市区较近，影响了城区的发展，。城市格局在变, 希有关方面也应步调一致考虑尽快将其外迁。
万州万州长江大桥收费站是否撤销、何时撤销仍是一个悬念，而撤销后对万州周边城市经济发展的促进作用如何，只能拭目以待。但国内其他城市有关收费站的撤销对经济的积极影响却是有据可查的。
据了解，目前上海、武汉等地方部分长江大桥都停止了收费，很大程度上带动了当地经济的发展。最明显是重庆主城,两江之桥从停止收费起,三岸联动, 一向走势温吞的南岸与江北楼市销量大增，创下楼房销售奇迹。城市群的建设步伐大大加快。万州长江大桥收费站对万州辐射能力的强大拖拽力显现,难道还墨守成规不思变吗? -
[论坛] 万州房价涨势是否离谱
2007-09-01 19:55:06
万州房价从2006年8月以来，涨势一路攀升,市民怨声一片,齐讨涨得离谱，真是人有多大胆，房有多高价,消费者一边抱怨,一边又趋势买涨。
万州房价涨势是否离谱?
笔者在年初曾发表个人看法(见三峡房市网4月12日登载:今年万州楼价涨幅将在8%左右与涨势不会"脱缰"两文) 作为业内人仕为避忽悠之疑特将国际国内城市房产价格参考依据向市民披露,市民可从万州房价与租金,房价与家庭每年可支配收入比例,这两大参考依据维护自我利益,决定购房与投资选项。
一. 房价与租金:性价比1:100-200正常,最高可达1:300。
以普通房为例:万州某小区，92平方的毛坯房，3年房龄，买的时候大概720元/平米，今年六月份售价是1260元/平米。同样三房两厅的毛坯房，出租价是150-250元；全装全配的200-400元。以高价位为准。
算算租售比：毛坯房1：465。(若读者有兴可以北滨路电梯房现行价计算)
且不说这个，光算年租金，毛坯房够租38年；装修房可以租24年。
这还是一次付全款的价钱，要是加上贷款利息，拿买房的钱租个40年没问题。
房子的产权一般在50年，有的还低于50年。
二.房价与家庭每年可支配收入比例
以市民人均收入为例，2005年万州市城镇居民人均可支配收入为5287元，平均每户人口约为3.2人。于是：平均每户家庭每年可支配收入＝城镇居民人均可支配收入×平均每户人口＝5287×3.2=19118.4（元）
根据“房价总值适宜控制在家庭每年可支配收入的8-13倍以内”的惯例，目前万州市民可以承受的房产总价应在10-24万元之间。
一个城市的房价应在上述游戏规则内波动,投资房产回报率在5%以上为合理。
那么, 万州房价涨势是否离谱?基于上述规律笔者认为万州楼价在一段时期涨幅过快,但将趋于平稳. -
观周易静夜思
2007-07-24 17:30:46
时近23.00点,夜深人静,大脑却不静,进入书房打开收藏的老古董旧书,随手抽出一本阅之,周易矣,今夜注定无眠。
周易是门艰涩深奥的哲学，我已看过三遍,但至今仍入云雾中,因为它是古代先贤智慧经验的结晶。
“天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。”周易中如此告诫我们，我悟之:一个人若要成功，一定要有自强不息的毅力，还要有包容万物的品德。命运到底是天生，一成不变的呢，还是随着自身的不断奋斗换取来的呢？在周易掌纹学中有转运线一说，不晓的没转运线的人的命运就停滞不前了吗？引用佛家思想应该是勤修善缘者好命途。我感觉，一个人的前途，是与一个人的品德修行有关的，与个人的精神修养有关的。莫言命运不济，没有踏踏实实的努力奋斗争取，命运在好，也是难以成功的。
何为好命：高官厚禄？腰缠万贯？权高势大？不见得，还是自强不息，厚德载物才是正道，即使生不逢时，这也是真正的好命运。曾子说过：吾日三省吾身。我们应当抵制没落不前，消极应世的错误思想。
周易坤卦卦辞说：“君子有攸往，先迷后得主。”一个人面对困难与错折时不要轻言命运不好，不要轻言放弃，君子应自强不息，厚德载物，以顽强的斗志迎接新的挑战。思至此,录为文字供友共思。
-
万州地价涨幅创高人为操纵楼盘急涨
2007-07-13 15:44:24
万州地价不断创新高人为操纵楼盘近日急涨
万州主城地价在人为操纵中不断创高，借势炒作和涨价之风开始弥漫楼市。
楼盘近日急涨价追主城
从笔者近期了解万州一些楼盘的价格可求证,五月底兴茂·山水国际二组团奥林园的售价为1430-1900元/平方米,6月24日位于北滨路移民广场旁的寰泰世纪新城客户接待中心正式开放，当天，该项目公布了楼盘价格：从会峰轩到朗峻轩、朗溪轩、朗涛轩，每平米均价分别为2200元，2400元，2600元，2800元。
即将或已面市的发顺金都、御景江城、江山龙苑、上游福地、阳光国际、申佳时代名都以及江都之星都已有风传, 每平米均价将突破1800元。
万州楼盘目前的价格均按建筑面积计算,若以重庆市主城统一套内面积计算, 涨价已追主城。
高地价成高房价直接诱因？
据了解，万州一些楼盘的价格猛涨出现在2007年春季房交会后，这个时段，正是万州新盘竞相推出,重庆直辖十年,重庆一会一节,重庆特区确定,土地出让频繁、给楼面价屡创新高增添了许多理由和机会，业内有观点认为，高地价直接刺激房价的急涨。
6月21日，重庆市万州区恒森房产开发有限公司以280万/每亩的土地价拿下万州滨江路原川东轴承厂14.78亩地块(紧靠寰泰世纪新城楼盘)，轻松刷新万州滨江路地块价，在同类地段，前几天新开楼盘的均价在2200~2800元/平方米之间。
笔者认为现在恒森房产开发有限公司所拍的土地价格是开发商对后市的看法，代表了一两年甚至几年后的房价水平，现在马上有土地方和开发商根据这样的地价为标杆上涨房价，借势炒作和涨价之风开始弥漫楼市。
楼市过热人为因素主导
万州房市涨价之风开始弥漫楼市。市场因素,成本上扬,品质提升有一定影响,但客观性分折,笔者认为人为操纵居主要,其理由有以下三点:
其一: 重庆市作为特区改革的重点将集中在拓展“一圈两翼”发展新格局, “一圈”经济区是重点, 这一区域面积约3万平方公里，目前常住人口达1600万人，接近全市的60%，预计10年—15年以后，地区生产总值可超过全市生产总值的80%，集聚城镇人口超过2000万，城镇化率达到75%左右。这意味着两翼人口将从现在的1200多万锐减至900多万,而房市与人口增长率成正比。市民与开发商不会不知。
其二:万州房市2005—2006由于开工量与存量房双低,导至供不应求,房价升温,这属正常市场调节,进入2006年底至今众多开发商一拥而上,齐抢蛋糕,据不完全统计,2007年6月底已规划筹建和已建楼盘总量接近300平方米,如此量买给谁?因为万州市场每年消化量在110-140万平方左右,并包含占40%的二手房在内。
其三: 以恒森房产开发有限公司以280万/每亩的土地价计算,开发周期三年为例;不计每年物价和货币通涨因素,其造价会临2000元/平方,试问售价几何才能赢利?而新楼盘大多集中在滨江路沿线,优势各异,其价格又会相差几许?如此快速涨幅的楼价,万州及周边客户必然会大量分流重庆主城。
笔者认为万州房地产开发商与消费者都应理智对待房价涨幅。
-
我的相册视频
2007-06-14 09:40:17
[flash,450,390]http://www.56.com/p_26238049.swf[/flash] -
[论坛] 人到中年的疯癫
2007-06-13 16:31:40
人到中年的疯癫
我是一个已经
满脑子满肚子的成熟的道理，被理性五花大绑，动动手指头也要寻出个道理才觉得心安理得的中年人,
当鲜活的肉体不可避免的衰弱的时候，才忽然觉得心态是最重要的，其实，说得不好听就是所谓的“精神胜利法”，因为精神一直觉得自己没有地位，所以能量也就发挥不出来，春天走了，那就且把秋天当成春天好了，其实，冬天的雪花也开得蛮鲜艳的。
总觉得自己老气横秋。越老越觉得自己具有某种价值，自动生成的价值。整个的一生都在盼望着变老，变得无所不知，无所不能，最终，无能为力，然后，回眸傻笑，笑那些没变老的年青人，一脸严肃的样子，一本正经，将成为自己。
无知其实是很美好的人生状态，半桶水晃荡才能听到响，最可厌的是那波澜不惊的老潭，一个猛子扎进去，半天也摸不到潭底下的石子，只有水滴石穿的寂寞，规规矩矩的滴着，滴入你的梦，滴入浑蒙的长眠。
我努力调整自己去适应世界，而世界象个刁钻古怪的老太婆，老是数落我，从幼儿园一直到大学毕业。她何德何能要如此侮辱我的一生，谁给她自封上帝的权力？谁是她的帮闲？谁请她来为了我好，却将我变成一个即将跨入老人行？我老泪纵横。
二十岁的爱情象春花，三十岁的爱情象秋叶，四十岁以后便成了古董。于是，电视剧里的爱情戏老是古董戏，每一个瓷瓶上的细小的纹路都让人不得不反复把玩，非得让人开个不菲的价格不可，我们用注意力购买，花时间消遣。而我每时每刻又盼望成为古董.
我老了，这不就结了。世界圆满了，到头了。年少时我就喜欢数夜空里的星星，数到银河边就不数了，我还不想滑进河里。看着天际划过的流星，从未想过自己不再年青，不再有好奇的心理，看夜月，看流云。
世界将成为我的短章。她丰富内容的河流是不息流动着的，我不是童话里每天只撒三网的古板渔夫，也没有休伏期，我是个贪婪的渔夫，一个寻找藏着魔鬼瓶的人，我也不只有三个愿望，我将竭尽所能的捕捞。
其实，想像力就是大胆地疯疯癫癫，就是在每一个词上载歌载舞，就是强有力地弹拨心情的吉他，就是去沉迷和狂醉！想像力是一支金箭，是喂了理性之毒的毒箭，它能射中最坚质的事物，并使之瘫软，溶化，想像力是万能的，我赞美它的强劲和活力!当你有幸看到此文时,你的想像力会将我想向成怎样?
-
为购房消费者解决疑难问题
2007-05-16 16:20:31
-
情凭谁来定错对
2007-05-08 17:21:30
情凭谁来定错对
你很爱很爱她.
可是她不爱你.
这能说明她错了吗
不能
难道说是你错了吗
你没错
情凭谁来定错对
爱与被爱都是幸福
都没有错
因为爱
可以是单方的
然而爱情
必须是双方的
你爱她,
她不爱你,爱着别人
你们谁也没错.
谁也没权力说你们错了.
一个年至中年的我也想知道
情到底凭谁来定错对呢?
-
你会选择适合自己的楼层吗?我帮你!
2007-05-08 16:48:00
你会选择适合自己的楼层吗?我帮你!
现代生活离不开数字，选择日常所需的数字号码，人们喜欢谐音吉祥的数字搭配，如二与三、二与八、三与八、六与八等数字的搭配。买房挑选楼层时，多数人偏向挑选三楼、八楼、十三楼、十八楼、二十三楼、二十八楼等楼层，避免选择带有四字的楼层。
其实，大家都知道，住在有八字的楼层不一定就“发”，同住一层楼，有人发达，有人倒霉是很正常的事，以谐音为依据挑选楼层，只能得到心理满足。那么，怎样才能找到一个适合自己住的楼层呢？
堪舆学认为，世界上所有事物，都有阴阳五行的属性，人与自然、人与建筑的关系可通过阴阳五行来进行分析。一般来说，楼层的阴阳五行是这样划分的：奇数的楼层属阳，偶数的楼层属阴；一楼和六楼属水，二楼和七楼属火，三楼和八楼属木，四楼和九楼属金，五楼和十楼属土。十楼以上依此类推。楼层的五行与屋主的五行相同或相生者为适合，相克为不适合。
人的五行又如何划分呢？较简单的方法是按农历出生年的地支的五行来确定。辰戌丑未年属土，寅卯年属木，巳午年属火，申酉年属金，亥子年属水。即生肖属龙、狗、牛、羊的人宜选择五、十楼或二、七楼；生肖属虎、兔的人宜选择三、八楼或一、六楼；生肖属蛇、马的人宜选择二、七楼或三、八楼；生肖属猴、鸡的人宜选择四、九楼或五、十楼，生肖属猪、鼠的人宜选择一、六楼或四、九楼。
生肖是属鼠，在五行方面属水;生肖是属牛，在五行方面属土;生肖是属虎，在五行方面属木;生肖是属兔，在五行方面属木;生肖是属龙，在五行方面属土;生肖是属蛇，在五行方面属火; 生肖是属马，在五行方面属火;生肖是属羊，在五行方面属土; 生肖是属猴，在五行方面属金;生肖是属鸡，在五生方面属金; 生肖是属狗，在五行方面属土;生肖是属猪，在五行方面属水。
现代的高楼大厦有别于古代的平房四合院，用古人提供的方法是否能达到人宅和谐的目的，还有待时间的检验。
-
万州电梯房强势进入百姓视野
2007-04-22 16:58:59
万州电梯房强势进入百姓视野
重庆市宾辉营销策划有限公司郭成宾
电梯房进入百姓视野
2007年4月21-23日万州春季房交会在高笋塘广场面市,一大特点:电梯房进入百姓视野,笔者全程参与,结束之时发表一点个人观感.由于万州特殊的地理形式，2006年，在城市用地日益紧张的情况下，众多的开发商不得不向向空中要面积。于是乎，万州城区大地上一幢幢高楼拔地而起，电梯房便应运而生。
环视万州城区，主城区,北滨江路,周家坝等新开发楼盘栉鳞次比，一个要比一个高。兴茂山水·国际、兴茂现代城,龙珠丽景,后街金座,国成滨江名都等这些有代表性的电梯房项目已经以一种高姿态进入市民的视野。
据悉，万州电梯房是2002年由兴茂集团与海托集团分别大幅度正式进入市场的，2005年才开始大量进入市民视野，2006年已经上市或动工的电梯房，面积近50万平方米，占本市房地产开发总量130多万的26%左右，已经成为市民购房时不得不面对的选择。
随着万州城区旧城改造的逐步推进，特别在寸土寸金的城区中心和北滨路的开发,在2006年供需矛盾突出,房价涨势强劲的推动下,2007年一开始房地产投资商成建制势的分割着北滨路及城区旧城改造,，电梯房是个新生事物，但节约用地是不争的事实，也是城市化进程的必然选择。申佳时代名都,国成江山龙苑,兴茂御景江城,寰泰世纪新城等电梯房在2007-2008年将似雨后春笋般在万州面市.
电梯房市民褒贬不一
对于新出现的电梯房，是否受市民的欢迎？
“住电梯房要住得越高越好，但是楼层越高价格也越高，加之公摊面积大、物业管理费又贵，对于我这样的工薪家庭是难以承受的。”说起对电梯房的印象，家住万州市沙河子的汪先生无奈感叹道。笔者在市调中了解到，万州市的电梯房均价在1500-1800元/平方米左右，很多市民与汪先生有着类似观点。
“电梯房如果电梯质量不好，生活就会受到严重的影响，前段时间还听说重庆主城的某商住楼电梯在半空中停摆了，我还是有点不放心。”一位陈女士说出了对电梯房的顾虑。笔者了解到，万州城区也出现电梯半空中停摆的事件，让很多的市民对电梯本身的质量和电梯的维护产生了质疑。
虽然很多人对电梯房带有很多的疑虑和质疑，但在万州某机关工作的何先生认为，既然电梯房已经成为了城市的发展趋势，很多人买房子时肯定会考虑的，他就是去年就在北滨路一处买了电梯房，除去通常人们说的电梯房的物业管理费用有点高，公摊面积比较大，楼层高视野也很开阔，家里上有老、下有小的家庭，住在电梯房里老人和小孩出入比较方便。他认为，有稳定的收入，成员也比较多的家庭，还是比较适合住电梯房的，从整个城市的景观来看，电梯房的出现对改变城市容貌有很大作用。
电梯房青睐有识百姓
笔者市调中了解到，对电梯房抱否定态度的市民，其理由主要是因为电梯房存在“三高”。
首先，是物业管理费。据悉，有的小区电梯房物业收费是0.5元/平方米，有的达到了1.1元/平方米，而一般多层楼房每平方米是0.2元-0.35元的物业费，电梯房由于楼层高，不能直接送水，需要二次加压，虽然二次供水水价则由物价局给出指示价格，但上下浮动的幅度比较大，这样算下来，相对于一般多层楼房，住电梯房的市民每月要多支出30-60多元。
不仅物业管理费高，电梯房的高公摊率和楼层差价也让市民望而却步。一般楼层的差价每平方米在10元-20元之间，而电梯房住得越高，视野越开阔，价格也相应越高。同时，电梯前厅、电梯井、电梯机房、水泵房、电梯工休息室以及双消防通道等，这些比多层多出的公摊面积，使得电梯房的公摊率一般达到20%左右，高的公摊率还达到了30%。而一般的多层房子公摊率仅在10%左右。
虽然电梯房存在“三高”，但对于追求高品质生活的市民来说，这些并不是“拦路虎”。笔者从一些电梯房小区了解到，电梯房的销售正呈上升趋势。
电梯房尚处认识阶段
虽然电梯房楼层高是优势，但也给开发商提出了更高的要求，比如电梯房的建筑设计、配套设施、景观等多方面，市民都有很高的期待。
万州博达房产周勇先生表示，电梯房的高公摊面积都用到了满足业主生活功能上去了，电梯房已成为开发的趋势和城市的主流产品。万州民意集团副总经理陈康认为，现阶段万州市民对电梯房的认识处于认识阶段，虽然对电梯房有拒绝的心理，但不能因噎废食，接受有一个过程，要用高的品质来说话，发挥出优点，让市民真切感受到电梯房的优点自然就会接受了。
万州市房管局人士分析，电梯房的物业管理费用高，市民也享受到了更好的服务，应该辨证地看待，但是物业公司更要为业主提供完善的服务。因为现在市民对于电梯房还只是在接受和认识的阶段，如果物业服务不到位，业主交了那么多钱还得不到很好的服务，就可能对电梯房产生抵制心理。
对此，万州市房管局相关人士认为，电梯房在万州楼市中还是个新事物，让市民接受还存在一段的时间和过程，这些高档次的电梯房销售情况与规划也相关，在考虑万州市民的购买承受力上有差距，但是电梯房由于节约用地的不可取代的优势，已经成为城市发展的趋势。
-
2007年万州楼价走势之我见
2007-04-17 09:46:23
万州房价成为2007年市民关注的热点问题，部分市民对楼价持负面看法，认为高楼价已经脱离万州市民的实际购买能力，政府应该及时出手云云。然而，市场的发展并不以人的意志为转移，更不宜将行政干预看作是治疗楼价高涨的“良方”；“解铃还需系铃人”，因势利导，按市场规律办事才是解决之道。
2007年是国家对房地产实施宏观调控后的重要一年，对万州楼市能否实现可持续发展、能否与市场更为贴近至关重要，而楼价的具体走势则是其中的关键，广为市民、政府、业内、传媒、学者所重视。重庆市宾辉房地产营销策划有限公司市场调研部认为，在众多内在因素和外在因素的推动下，今年的楼价仍将持涨；但由于受到一些因素的制约，预计涨幅同比有所收缩。综合起来判断，今年的楼价涨幅将在8%左右。
内在因素
供不应求推动楼价上涨
从2005年以来，全市的商品房供应量一直持续低于成交量，2006年市场年度供应缺口更达到了30-50万平方米的历史最高峰。五桥与孙明坝偏远区域余房也成抢手货,市场刚性需求明显，持续推高市场消化量，目前市场已连续3年吸纳100万平方米以上的商品房。
虽然今年的商品房供应量预计有所增加，但仍将适应市场消化量，供求的顺差局面不会被打破。此外，由于万州的房地产投资、动工及竣工面积的增长差强人意，虽然相继有滨湖花园, 东方花园, 兴茂山水.国际.寰泰.世纪新城,龙武.映水佳苑以及滨江路沿线开发等大盘面市, 但受工期的延展性影响,今年具备可销售竣工量却出现与市场需求不同步的情形，并且高挡盘居多,估计未来18个月内的商品房供应，特别是普通住宅的供应情况并不乐观，供不应求将从根本上推动楼价上涨。
产品质素提高抬升楼价
产品创新、定位高档化、豪华装修、增加产品附加值等做法在今年不但不会减少，反而有蔓延、扩大之势。目前，各大盘特别是主城内和滨江路各个开发商打造豪宅楼盘，追求品牌楼盘、精品楼盘之风愈演愈烈；拿地不易或手中的地块不多，也促使开发商在楼盘的开发上走精耕细作的路线。这些做法都将提高产品的自身质素，从而在一定程度上抬高楼价。
从今年在售或即将推售的楼盘分布来看，老城区及滨江路, 天子湖周边等高价楼盘集中区域、板块的推盘量明显增加。从物业类型来看，写字楼、商铺等商业地产的供应量续增，特别是后街金坐. 好运来. 天江景城.山水.国际,博达.香榭丽晶,鼎源大厦, 帝景湾等一些超甲级商用楼、高级电梯公寓的推出，势必拉高全市的商品房价格。从具体的价格分布来看，均价1600元/平方米以上的楼盘所占比例呈上升趋势。
开发成本增加推高楼价
房地产开发成本包括建安成本、土地出让金、税费及附加等多个组成部分。数据显示，今年的房地产开发成本将进一步增加，其中土地成本、建材价格增幅较为明显。以土地成本为例，去年一级土地市场的平均楼面地价已超过500元/平方米；今年1－2月份公开出让的几宗土地中，地块的楼面地价多集中在600-1260元/平方米。
外在因素
大环境向好支撑楼价走高
经济、政治等社会大环境持续向好，是楼价持续走高的基础。2007年政府预期生产总值增长14%；全社会固定资产投资增长10%；社会消费品零售总额增长15.5%；地方财政收入增长10%,经济继续保持持续、快速、健康的良好发展势头。由于万州正处转型，并伴随着信息化和高新化，经济快速增长实属正常，并不存在经济泡沫问题。
市政配套改进拉升楼价
今年全市将投入近上十亿元，加快以交通为重点的基础建设。南岸新区等市政工程的建设，对城市形象、区域价值的提升作用是十分显著的，而区域价值的提升最终将体现为区域内物业价值的提升，从而拉高楼价。
物价与楼价联动攀升
近年万州的物价已进入平稳发展阶段，小幅增长是其主要特征。尽管受到了国际高油价的影响，但去年的物价走势依然平稳。预计今年的物价仍会保持平稳的增长态势，紧缩或通胀的可能性都非常小。楼价是物价的重要构成部分，同时又受到物价变动的影响，预计今年的楼价将继续与物价呈联动攀升之势。
税费负担增加转嫁楼价
从去年开始，对房地产的税费征收一直有增无减，其中在房地产流通环节的税务征收尤其明显，如大家所熟悉的营业税、契税及个人所得税等。今年除了沿用这些税率外，还在进一步加大征收力度，甚至房地产的保有环节（如物业税）也被列为征税重点，之前对地下建筑征收房产税就是一个征兆。
虽然这些税费的征收在一定程度上打击了市场上的投机行为，但也会影响到楼市的价格走势。据了解，这些税费的征收最后多转移到房价中去，即增加出来的税费实际上由购房者来埋单。
不完全竞争使楼价难降
目前，品牌发展商已占全市商品房市场的50%以上，这一比例在今年仍将增加。随着品牌发展商对万州楼市的影响力及控制力越来越强，万州楼市不完全竞争的特征也将日益明显。地产商之间的联盟，抑或是在价格上的攻守，使得万州的楼价难以出现下跌的局面。此外，品牌发展商实力雄厚，很多时候并不会靠快速卖楼来周转资金，这在一定程度上避免了“甩卖套现”的出现。
违规操作使楼价虚升
万州楼市从2005年10月以后整体上的运作比较规范，政府监管比较到位，但也不排除少数发展商使用违规操作的方法来抬高楼价。据有关部门调查，一些发展商利用供不应求的“契机”，违规惜售，在“羊群效应”的作用下迫使购房者高价买入；也有少部分的发展商利用信息不对称的优势和买家“买涨不买跌”的心理，唱涨及分阶段提价，往楼价中掺杂水分，这无疑也使楼价居高不下。
制约因素
在内因与外因的联合作用下，万州的楼价将不可逆转地向上攀升。但预料涨势不会“脱缰”，仍以平稳为主，主要是因为存在着一些制约的因素。
供求关系适当缓和
从目前掌握的资料来看，今年的商品房推货量有望出现“反弹”，逐渐向06年的供应水平看齐，从而使得供求关系的矛盾适当缓和。较多新盘新货的推出有望为干渴的楼市解渴，特别是一手住宅市场更是企盼更多的甘霖。
宏观调控未见放松
今年的《政府工作报告》给我们透露的信息是:需然国家己宣布房地产业的宏观调控已结束，但国家对房地产业的宏观调控不会放松，国家己宣布并打算在扩大中低价位商品房、经济适用房的供应量等方面有所作为。发改委已将楼市的涨幅列入地方政府的问责范围，并拟定出台增加中低价住房供应的具体措施.可见，今年的楼价涨幅仍被列为调控重点，较多政策的出台将牵制楼价的快速上升势头。
地方执行力度加大
据相关部门的人士介绍，今年地方政府除了落实国家政策外，将在两个方面重点跟进：一个是规范、整顿房地产市场，加大对违法违规行为的处罚力度；另一个是加强市场透明度的建设，力求做到信息公开、透明。相信万州在这些方面的努力，将在一定程度上遏制楼价的虚涨。
价格升高抑制需求
经济学原理告诉我们，商品价格的上涨将对市场的需求起抑制作用，而需求的减少反过来又会延缓价格的上涨速度，从而达到一种动态的平衡。目前，万州楼市的价格已连续两年保持上涨势头，累计增幅已达30%以上，楼价对需求的抑制作用初见端倪。
以市民人均收入为例，2005年万州市城镇居民人均可支配收入为5287元，平均每户人口约为3.2人。于是：
平均每户家庭每年可支配收入＝城镇居民人均可支配收入×平均每户人口＝5287×3.2=19118.4（元）
根据“房价总值适宜控制在家庭每年可支配收入的8-13倍以内”的惯例，目前万州市民可以承受的房产总价应在10-24万元之间。在价升、户型趋大的情况下，市民置业难度将越来越大；需求受抑制，从而又影响到楼价的进一步上扬。
由上述分析,作为业内人仕综合起来判断，今年的楼价涨幅将在8%左右。电梯楼均价在1500-1800元/平方,普通住宅均价将上升到950-1200元/平方.2008年中旬楼价涨幅将趋于平稳.
-
企业快速成功发展之道
2007-04-17 09:43:42
倘若你打算开办自己的企业，或者计划快速成功地扩大你的事业，你就应当首先对市场进行调研。你也可以找有经验的专家顾问朋友咨询一下。当然，最便捷、最经济、可能收获也是最大的方法就是阅读权威人士撰写的经典作品。
眼下出版速度很快，但真正值得反复阅读的却不多。原因不是写作粗糙、编辑随意，就是翻译不当，但最近由中国人民大学出版社推出的《基业成长》却不在此列。该书由阿瑟·鲁宾菲尔德和科林斯·海明威合著、对外经济贸易大学俞利军教授翻译，是一部难得的好书。
要是你计划开办自己的公司却感到毫无头绪，那么你可以读一读《基业成长》——它会照亮你前进的道路；如果你已遨游在商业的海洋，那么快来读一下《基业成长》，它会指引你航行的方向。哪怕你无意迈进零售业的门槛，你也有必要驻足读一下《基业成长》——它没有生涩的理论，却会给你深刻启迪；没有激昂的文字，却会令你如醉如痴。
那么，《基业成长》的魅力具体体现在哪里呢？我们可以说体现在四个方面：一、确立切实可行的经营理念；二、精心打造品牌；三、快速稳健推广成功模式；四、牢固定位并不断创新。
什么是理念？理念即concept，在本书中，可以将其理解为一种构想、一种创意、一种计划、一种蕴含有文化、价值观及哲学精神的经营方式，或商店本身。理念源于经营者自己，是其兴趣和价值观的反映。理念又是品牌的灵魂，是连接商家和顾客心灵的纽带。不管你置身零售业还是其它行业，要想成功，必须有一种支撑你的坚实理念。这种理念，不是天马行空、异想天开的奇思异想，而是立足现实、顺应潮流、紧紧把握消费者需求的构想。
有了理念，只是走向成功的第一步。要想让理念开花结果，还必须赋予理念生命力。理念的生命力又是什么？那就是品牌。如果说理念体现着品牌的灵魂，那么品牌则蕴含着理念的生命力。品牌没有理念去提升犹如无本之木不会常青，理念没有品牌去承载犹如无源之水不长流。而品牌的打造，要通过公司和产品或服务的专题和细节去实现。在零售业，品牌的打造还离不开顾客的购物或消费体验。
可见，欲走向成功，接下来要做的就是通过公司创造产品或提供服务，并让顾客和消费者走近你，购买你的产品、接受你的服务。这一步，是本书的重头戏，也是作者以呕心沥血的研究加上自己的实际经验谱写出来，无私奉献给读者，供读者学习、给读者启迪的重要章节。
公司是通过创造产品或提供服务，实施并推广理念的。要想成功地实施并推广理念，必须制定一个缜密的大计划。为什么要做大计划？因为“小计划难以令人热血沸腾，难以令人身心备投，因而实现的可能性就小”。把计划做大，可以激发你的气魄、胆识以及自信，你就有可能打造出全球性知名品牌；把计划做大，还可以激励你以高标准、严要求对待工作，你会怀着做一项令人前赴后继的崇高事业的心态去投入一切。有胆识、有自信，加上努力和投入，成功的可能性自然就大。
当然，仅靠主观能动性还远远不够。欲走向成功，还需以科学、严谨、理性的方法去实施计划。创建理念需要满怀激情，实施理念则必须沉着冷静、科学严谨。该书不但对战略计划制定、战略计划评价、战略计划执行进行了详细阐述，还就融资渠道、融资方式、店址选择、店面设计、店铺经营、员工招聘、顾客服务等方面都给予了科学指导。发展公司既不能鲁莽行事、一蹴而就，又不可畏首畏脑、裹足不前。只有审时度势、抓住时机、把握速度，才能顺利朝着目标挺进。
但是，要取得最终的成功，还离不开最重要的一条，即不断创新。创新既包括产品创新，又包括制度创新和经营理念创新，它是一种无形的竞争优势，是保持优质品牌地位的必由之路。谁能不断创新，谁就能站在浪尖上，滑得最快、冲得最高，将对手远远甩在后边，令其只能隔着一段距离追随你、模仿你。然而，创新也不能随意，不能背离核心价值、核心理念。创新要在拓展品牌的同时，又忠于品牌。创新的前提是要让顾客接受，条件是要抓住有利时机，方向是要针对与既有顾客类似的消费群体。如果你能不断创新，你就能发展壮大，建立不朽的伟大品牌，持久立足市场。
总体而言，该书可读性强、可操作性强。说它可读性强，是因为全书没有深奥的理论，但通过生动的案例，用栩栩如生的语言将知识展示给读者，让读者能够在妙趣盎然的语词中获得真知；说它可操作性强，是因为全书大到理念构想，细到融资方式、店址选择、店面设计、店铺经营、员工招聘、客户服务，远到公司发展、市场拓展等都有详细指导，具有很强的借鉴意义。本书所提供的一些经验或方法，如融资方式、用人之道，不仅适用于零售业，也适用于所有其他行业。
本书能与广大中国读者见面，译者功不可没。俞利军教授是现代营销学之父科特勒博士十多部作品的译者，他还翻译了《牛津英汉双解商务英语词典》、《从优秀到卓越》等一大批学术性和畅销性兼具的当代经典作品，不愧为当代翻译大家。（俞利军先生撰写的一些管理、营销、甚至文学评论同样体现出了其深厚的功底。）可以说，该书译文传递的信息准确，行文通达，语言亦庄亦谐，与原文风格别无二致。从首发以来，一个多月时间，该书销路通畅，恰好说明了《基业成长》的价值和生命力。
-
行者之乐
2007-04-17 09:32:40
暂无
